سوالات پر تکرار در مورد فسخ قرارداد و پاسخ وکیل ملکی

بررسی گزارش ماهانه دپارتمان مشاوره حقوقی بناتا نما نشان می دهد که در ماه گذشته، سوالات و مشکلات حقوقی در مورد فسخ قرارداد در امور ملکی، بسیار پرتکرار بوده است.

قبل از پرداختن به موضوع ابتدا نکاتی راجب فسخ قرارداد برایتان بگوییم و اگر نیاز به وکیل داشتید قبلش مقاله چگونه یک وکیل متخصص پیدا کنیم؟ + معرفی انواع وکیل را مطالعه کنید.

نکات مهم پیرامون فسخ قرارداد در امور ملکی و اجاره

امضای قرارداد در امور ملکی، همواره از جمله معاملاتی است که می تواند پیچیدگی ها و ریسک های خاص خود را داشته باشد. عوامل متعددی در سرنوشت این قراردادها دخیل هستند که آینده آن را گاه در هاله ای از ابهام قرار می دهد. هرگز نمی توان با قطعیت کامل پیش بینی کرد که یک معامله ملکی به سرانجام مطلوب خواهد رسید و بدون هیچ مشکلی به اتمام می رسد یا خیر. اما با افزایش آگاهی حقوقی در حین انجام معامله، تا حد زیادی می توان از بروز مشکلات آتی مصون ماند.

عموم افراد وقتی صحبت از فسخ قرارداد به میان می آید، سریعاً مفاهیمی چون عدم ایفای تعهد و بدقولی به ذهنشان متبادر می شود. اما پرسش مهمی در این میان مطرح می شود که تأمل در پاسخ آن خالی از لطف نیست: آیا فسخ قرارداد در امور ملکی همیشه نشانه بدعهدی است؟ در پاسخ باید گفت که این گونه نیست. گاه، فسخ قرارداد تنها راه رهایی بخش در یک معامله نامطلوب یا دارای ایراد قانونی است و اگر قانون چنین راهکاری را پیش بینی نمی کرد، افراد بسیاری ممکن بود متحمل ضرر و زیان های جبران ناپذیری شوند.

لذا، داشتن اطلاعات کافی از موارد قانونی فسخ قرارداد به شما کمک خواهد کرد تا آگاهانه قرارداد خود را تنظیم نمایید و اجازه ندهید افراد سودجو، سرمایه شما را تهدید کنند یا از ناآگاهی شما سوءاستفاده کرده و سرمایه تان را به خطر اندازند.

ماده ۲۱۹ قانون مدنی مقرر می دارد: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است؛ مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» واژه “اقاله” در این ماده به معنای برهم زدن معامله با رضایت و توافق طرفین است.

مفهوم فسخ و خیارات در قراردادهای ملکی

فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین معامله یا حتی در مواردی توسط شخص ثالث، تحت شرایطی کاملاً قانونی امکان پذیر است. این امر به موجب مبحثی مهم در قانون مدنی به نام خیارات پیش بینی شده است. برای اعمال حق فسخ مبتنی بر خیار، نیازی به توافق و رضایت طرف دیگر قرارداد نیست و یکی از طرفین، به تنهایی و در صورت دارا بودن شرایط قانونی، می تواند قرارداد را فسخ نماید.

البته لازم به ذکر است که تمامی این موارد، وابسته به شرایطی است که طرفین در قرارداد بر آن توافق کرده اند. در برخی موارد، در حین امضای قرارداد، شروطی معین می شود که به موجب آن، امکان فسخ قرارداد از هر دو طرف یا یکی از آن ها ساقط می گردد.

“خیارات” از مباحث بسیار مهم و کاربردی در قانون مدنی کشور ماست که متأسفانه به دلیل پیچیدگی های ظاهری، اغلب مردم نسبت به آن اطلاع کافی ندارند. احتمالاً واژه “خیار” را در متن قراردادهای خرید یا اجاره املاک مشاهده کرده اید. برخلاف تصور بسیاری از مردم، این کلمه ارتباطی با میوه همنام خود ندارد و با کلمه “اختیار” هم معنی و هم خانواده است. این واژه اغلب به صورت جمع، یعنی «خیارات»، به کار می رود و در کاربرد حقوقی نیز تا حد زیادی همان معنای لغوی خود را (یعنی داشتن اختیار) تداعی می کند.

به طور ساده و روان می توان گفت، خیار در اصطلاح حقوقی، اختیاری است که قانون برای برهم زدن یک جانبه معامله، به یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف و یا حتی در مواردی به شخص ثالث اعطا می کند. در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، دو دسته کلی خیار وجود دارد: خیارات مختص عقد بیع (خرید و فروش) که در معاملات مختلف، متفاوت هستند و خیارات مشترک که اصولاً می توانند در تمامی معاملات لازم (قراردادهایی که طرفین ملزم به پایبندی به آن هستند مگر در موارد قانونی) وجود داشته باشند.

چرا باید حتما قبل از هر اقدامی برای فسخ قرارداد با وکیل ملکی مشورت کنید؟

تصمیم گیری برای فسخ یک قرارداد ملکی، به ویژه بدون آگاهی کامل از جوانب حقوقی آن، می تواند عواقب جدی و گاه جبران ناپذیری به همراه داشته باشد. دلایل اهمیت مشاوره با وکیل ملکی قبل از هرگونه اقدام عبارتند از:

تشخیص صحیح وجود حق فسخ: بسیاری از افراد ممکن است به اشتباه تصور کنند که حق فسخ دارند، در حالی که از منظر قانونی چنین حقی برای آن ها متصور نیست. اقدام به فسخ بدون داشتن مبنای قانونی صحیح، می تواند منجر به محکومیت خود فرد و پرداخت خسارات به طرف مقابل شود. وکیل ملکی با بررسی دقیق، وجود یا عدم وجود این حق را به درستی تشخیص می دهد.

انتخاب بهترین راهکار قانونی: شاید فسخ، تنها یا بهترین راه حل برای مشکل شما نباشد. ممکن است راه های دیگری مانند الزام طرف مقابل به انجام تعهد، مطالبه خسارت، یا حتی اقاله (توافق برای برهم زدن معامله) گزینه های مناسب تری باشند. وکیل با بررسی همه جانبه، بهترین مسیر قانونی را به شما پیشنهاد می دهد.

پاسخ به سوالات پرتکرار در مورد فسخ قرارداد ملکی:

آیا هر قراردادی را می توان فسخ کرد؟

خیر، اصل بر لزوم قراردادهاست. فسخ تنها در مواردی که قانون اجازه داده (مانند وجود یکی از خیارات) یا طرفین بر آن توافق کرده باشند (شرط فسخ)، امکان پذیر است.

در چه صورتی حق فسخ از طرفین ساقط می شود؟

معمولاً با عبارت “اسقاط کافه خیارات” در قرارداد، طرفین تمامی اختیارات فسخ قانونی خود را از خود ساقط می کنند. همچنین، برخی اقدامات پس از آگاهی از حق فسخ (مانند تصرف در مال به نحوی که نشانه رضایت به معامله باشد) می تواند موجب سقوط برخی خیارات شود.

تفاوت فسخ با اقاله (تفاسخ) چیست؟

فسخ، یک عمل حقوقی یک جانبه است که توسط یکی از طرفین با وجود شرایط قانونی اعمال می شود. اما اقاله، برهم زدن معامله با توافق و رضایت هر دو طرف قرارداد است.

برای فسخ قرارداد ملکی باید چه اقدامی انجام دهم؟

ابتدا باید بررسی شود که آیا حق فسخ قانونی وجود دارد یا خیر. سپس معمولاً از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، اراده خود مبنی بر فسخ به طرف مقابل اعلام می شود. در صورت عدم تمکین طرف مقابل یا برای رسمیت بخشیدن به فسخ و آثار آن، نیاز به طرح دعوا در دادگاه تحت عنوان “تأیید فسخ قرارداد” خواهد بود.

اگر یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند، چگونه می توان قرارداد را فسخ کرد؟

این مورد معمولاً ذیل “خیار تخلف از شرط” (در صورت وجود شروط صریح یا ضمنی مبنی بر انجام تعهدات) یا سایر خیارات مرتبط قابل بررسی است. ابتدا باید به طرف مقابل اخطار داده شود و در صورت عدم انجام تعهد، می توان برای فسخ اقدام نمود.