0 تا 100 چگونه "قرارداد اجاره را در سامانه املاک" فسخ کنیم؟

پنج شنبه 28 دی 1402

شاید این سوال در ذهن شما پیش آمده باشد، که اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره بعنوان موجر یا مستاجر، طرف دیگر معامله شروط مذکور در قرارداد را رعایت نکرد و یا تخلف دیگری انجام داد، آیا شما می توانید قرارداد مذکور را در سامانه املاک فسخ کنید یا خیر؟ در ابتدا باید دانست که برای انجام عملیات فوق، وجود یک قرارداد الکترونیکی الزامی می باشد؛ بر اساس مصوبه دولت در سال 1387، با هدف ساماندهی املاک و یکپارچه سازی اطلاعات مربوط به آن، « سامانه اطلاعات املاک و مستغلات» راه اندازی شد. طبق بند 4 بخشنامه مذکور، نقل و انتقالات ملکی اعم از خرید و فروش یا رهن و اجاره، باید در سامانه فوق ثبت شده و کد رهگیری دریافت شود. این اجاره نامه ثبت شده در سامانه، قرارداد الکترونیکی محسوب می شود. با استنباط از این بند وهمچنین ماده 18 قانون جهش تولید مسکن، برای فسخ قرارداد الکترونیکی نیز باید به سامانه املاک رجوع کرد.

با توجه به پرسش و پاسخ های سایت مزبور، به منظور فسخ اجاره نامه، پس از ورود به صفحه کاربری، گزینه فسخ قرارداد را انتخاب و سپس در فرم جستجوی قرارداد یکی از اطلاعات قرارداد مدنظر (شامل کد رهگیری شماره سریال و شماره ثبت قرارداد ) را وارد نموده و پس از آن باز شدن فرم قرارداد با کلیک بر روی دکمه فسخ قرارداد، اجاره نامه مد نظر را فسخ نمایند.

بر اساس این مصوبه، دفاتر اسناد رسمی مکلفند در زمان ثبت معاملات ضمن احراز هویت اشخاص حقیقی و حقوقی که به وسیله کد ملی و کد اشخاص حقوقی، کد رهگیری (شناسه)، معاملات یاد شده را نیز ثبت نمایند و همچنین کلیه آژانس های املاک متصل به سامانه موظفند تمامی معاملات را در سامانه مذکور ثبت و یک کد رهگیری به آنها تخصیص دهند.

البته سال 1400 قانونی تحت عنوان"جهش تولید مسکن" مصوب شد که در ماده 8 این قانون، این اجازه به خود متعاملین نیز داده شد. ماده مزبور چنین بیان می دارد: در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه های مشاوران املاک توسط بنگاه ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه، الزامی است.

به گزارش ایسنا؛ از روز چهارشنبه ۳ خرداد ۱۴۰۲ نسخه آزمایشی سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور راه‌اندازی شد که در اولین گام امکان ثبت رایگان قراردادهای اجاره و دریافت کد رهگیری توسط مالکان و مستاجران، بدون مراجعه به دفاتر املاک ایجاد شد. تا پیش از این دریافت کد رهگیری در انحصار مشاوران املاک بود. دسترسی هموطنان به این سامانه از طریق سایت amlak.mrud.ir قسمت «سامانه ثبت رایگان اجاره مسکن» امکان‌پذیر است.

با توجه به موارد فوق ثبت و دریافت کد رهگیری به صورت رایگان می باشد و اگر مشاوران املاک در ازای انجام این عملیات وجهی دریافت کنند، مرتکب تخلف شده اند. به عنوان مثال اگر مالکی بعد از خرید خانه در بلوار فردوس تهران به دلایلی آن را اجاره دهد، آژانس املاک باید آن را بصورت رایگان ثبت و کد رهگیری دریافت نماید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر و اخذ راهنمایی های بهتر، وکلای ملکی و کارشناسان حقوقی وبسایت و سوپر اپلیکیشن آقای املاک با مدیریت جناب "مهندس ایمان خدابخش" آماده ارائه دیدگاه های موثر و مشاوره می باشند. با ورود به صفحه اصلی وبسایت آقای املاک، در قسمت ثبت درخواست، بر روی گزینه مشاوره حقوقی کلیک نمائید و پس از نوشتن درخواست خود، آن را ثبت نموده و منتظر پاسخ کارشناسان ملکی ما در سریع ترین زمان و به بهترین شکل ممکن بمانید.

پیشتر قراردادها بصورت دست نویس و سند عادی تنظیم می شد؛ امروزه با توجه به قوانین جدید، اجاره نامه های دست نویس، نزد محاکم اعتبار کافی را ندارند. هدف دولت از ایجاد این سامانه، نظارت و سازماندهی معاملات و آمار قیمت آن ها و همچنین ایجاد امنیت در قراردادهای ملکی جهت جلوگیری از معاملات سودجویانه و جرایم مربوطه است. با توجه به مطالب یاد شده، اجاره نامه دارای کد رهگیری، اعتبار سند رسمی را داراست.

با توجه به ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق قانون تنظیم شود. این اسناد توان اثباتی و اجرایی بالاتری نسبت به اسناد عادی دارند.

براساس تعاریف فقهی و حقوقی "فسخ" عبارت است از: انحلال ارادی قراداد توسط یکی از طرفین عقد یا شخص ثالث در عقود لازم؛ بنابراین فسخ عمل حقوقی یک طرفه و نوعی ایقاع است. مبنای فسخ یکی از خیارات ذکر شده در قانون می باشد که می تواند با توافق طرفین یا براساس حکم قانون باشد. پس برای انحلال قرارداد اجاره اول باید به قرارداد و سپس قانون و عرف مراجعه شود؛ البته ضمن عقد می شود، حق فسخ را نیز ساقط کرد و موجر یا مستاجر یا هر دو آنها حق انحلال کردن قرارداد را از خود سلب کنند. اجاره نیز یک عقد لازم است که برای برهم زدن آن باید به یکی از عوامل فسخ قرارداد اجاره رجوع کرد.

احتمالاً بارها عبارت فسخ کد رهگیری اجاره نامه را شنیده‌اید و تصور می‌کنید که کد رهگیری ملک را می‌توان فسخ کرد. حتی ممکن است به دنبال آموزش فسخ کد رهگیری نیز باشید. باید بگوییم که این عبارت، کاملاً اشتباه بوده و در حقیقت، نمی‌توان کد رهگیری را فسخ کرد؛ بلکه این قرارداد اجاره ملک یا اجاره‌نامه است که طی شرایطی می‌توان آن را برهم زد. پس از فسخ نیز باید این موضوع نیز در سامانه درج شود. به‌عبارت‌دیگر، همان‌طور که ثبت قرارداد اجاره در سامانه ایران املاک الزامی است،فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره نیز در همان سایت باید ثبت شود.

نکته‌ای که در این قسمت باید مورد توجه تان قرار بگیرد این است که اگر معامله انجام شده، با رضایت هر دو طرف برهم بخورد، به آن اقاله گفته می‌شود. جهت ثبت کردن اقاله بایستی نزد همان مشاور املاکی که برای ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک مراجعه کرده بودید، بروید. متصدی بنگاه معاملات مسکن، با مراجعه به سامانه مزبور و وارد کردن کد رهگیری معامله، اقاله عقد اجاره را در سایت به ثبت می‌رساند.

در حالت دوم، برهم‌خوردن معامله ناشی از تراضی و توافق طرفین نبوده؛ بلکه یکی از طرفین، به شروط ضمن عقد مندرج در قرارداد عمل نکرده و اکنون اجاره در آستانه فسخ شدن قرار گرفته است.

به‌ عنوان ‌مثال، در قرارداد شرط شده چنانچه مستأجر 3 ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکند، معامله فسخ خواهد شد. در اینجا موجر برای پیگیری فسخ اجاره باید به دادگاه مراجعه کند. در نهایت، پس از انجام کلیه مراحل قانونی در دادگاه، فسخ اجاره از سوی مرجع قضایی در سامانه ایران املاک به ثبت خواهد رسید.

فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن، پیش از تحویل، پس از آن و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر، پرسش موجر و مستاجرانی است که به وسیله عقد اجاره، اقدام به ایجاد یک اثر حقوقی نموده و به موجب آن، موجر، مالک اجاره بها و مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می گردد.